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- Un mercato che cambia volto: il nuovo profilo dell’acquirente internazionale
- Chi sono davvero i nomadi digitali che comprano in Italia
- Il visto per nomadi digitali: cosa prevede la normativa italiana nel 2026
- Cosa cercano: le caratteristiche dell’immobile ideale per il remote worker di lusso
- Le destinazioni preferite: borghi, coste e campagna strutturata
- Come Raro Realty intercetta questo segmento in Puglia
Circa il 25% delle richieste di acquisto immobiliare di lusso in Italia nel 2026 proviene da famiglie che intendono trasferire stabilmente la propria residenza nel Paese, non da semplici acquirenti di seconde case. Un dato che, letto insieme all’adozione del visto per nomadi digitali e alla crescita strutturale del lavoro da remoto, racconta un mercato che sta cambiando composizione in modo profondo e irreversibile.
Non si tratta più solo di comprare una casa per le vacanze. Si tratta di ridisegnare il proprio modo di vivere e lavorare, con l’Italia come base operativa stabile.
Un mercato che cambia volto: il nuovo profilo dell’acquirente internazionale
Il mercato immobiliare di lusso italiano ha sempre attratto acquirenti internazionali. Ma il profilo di chi compra nel 2026 è strutturalmente diverso da quello di dieci anni fa.
Il profilo prevalente dei richiedenti è rappresentato da imprenditori e manager con elevata capacità di spesa, ma il fenomeno non riguarda esclusivamente investitori alla ricerca di opportunità patrimoniali. Accanto a questi si è affermato un segmento nuovo: professionisti ad alto reddito che lavorano da remoto, imprenditori digitali, creativi internazionali e manager di aziende globali che hanno sciolto il legame tra presenza fisica in ufficio e residenza geografica.
Gli HNWIs non vendono ma “aggiungono”, costruendo portafogli fluidi per vivere e lavorare tra diverse città, seguendo il trend del cosiddetto nomadismo di lusso. Questo comportamento produce una domanda immobiliare qualitativamente diversa da quella tradizionale: non la seconda casa da usare due settimane in agosto, ma una base abitativa reale, vivibile tutto l’anno, dotata di spazi di lavoro adeguati, connettività affidabile, qualità della vita concreta.
Il Market Report Italia 2026 di Nomisma ritrae un mercato immobiliare luxury vivace e dinamico, in forte espansione con un enorme appeal soprattutto verso gli investitori e gli acquirenti stranieri, che rappresentano il 35% della clientela totale. Nei primi cinque mesi del 2026, le richieste di finanziamento provenienti dall’estero per immobili luxury sono aumentate del 63% rispetto allo stesso periodo del 2025.
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Chi sono davvero i nomadi digitali che comprano in Italia
Il termine “nomade digitale” copre una realtà più ampia e variegata di quanto la definizione suggerisca. Nel contesto del mercato immobiliare di lusso italiano, si possono identificare almeno quattro profili distinti.
Il primo è il remote worker qualificato: dipendente di un’azienda estera (spesso americana, britannica o nordeuropea) che lavora da remoto con un contratto regolare e un reddito stabile superiore alla media. Per questo profilo, l’Italia rappresenta una scelta di stile di vita: clima, cultura, gastronomia, qualità delle relazioni sociali. Il budget immobiliare tipico si colloca tra i 300.000 e gli 800.000 euro, con preferenza per immobili già ristrutturati e abitabili nell’immediato.
Il secondo è il freelance internazionale ad alto reddito: consulente, designer, sviluppatore, copywriter o professionista creativo con clienti in più Paesi e reddito superiore ai 50.000-80.000 euro annui. Questo profilo ha maggiore flessibilità geografica e tende a scegliere destinazioni che combinino autenticità, bellezza e una comunità internazionale già presente. Il budget immobiliare può variare significativamente, ma la tendenza è verso immobili con carattere, anche da ristrutturare, in posizioni non turisticamente saturate.
Il terzo è il “nomade di lusso”: imprenditore o manager con patrimonio consolidato che mantiene proprietà in più Paesi e alterna la propria presenza tra le diverse basi abitative nel corso dell’anno. Questa nuova ondata di investitori punta con decisione sulle ville indipendenti (53%), identificando nella riservatezza (78%) il requisito imprescindibile per i propri asset. Il budget è superiore al milione di euro e la proprietà italiana è parte di un portfolio internazionale.
Il quarto è il nuovo residente strutturale: persona che ha deciso di trasferirsi definitivamente in Italia, spesso attratta dal regime fiscale agevolato, dalla qualità della vita e da una percezione dell’Italia come paese stabile e sicuro. Cresce del 13% l’acquisto da parte di cittadini italiani residenti all’estero che scelgono di rientrare nel Paese.
Il visto per nomadi digitali: cosa prevede la normativa italiana nel 2026
Il visto per nomadi digitali è un visto nazionale di tipo D, introdotto ufficialmente dalla Legge n. 25/2022 e reso operativo dal Decreto interministeriale del 29 febbraio 2024, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 4 aprile. È pensato per cittadini extra-UE che svolgono attività da remoto altamente qualificata, sia come freelance che come dipendenti di aziende estere, mantenendo il centro della propria attività economica fuori dall’Italia.
Il visto permette di soggiornare legalmente in Italia fino a 12 mesi, con possibilità di rinnovo, senza necessità di nulla osta o rientro nelle quote del Decreto Flussi.
I requisiti principali includono:
- Reddito dimostrabile: entrate economiche annuali che superino di tre volte la soglia stabilita per l’esenzione dal ticket sanitario (il semplice possesso di risparmi non è sufficiente)
- Attività professionale pregressa: almeno sei mesi di esperienza nel campo lavorativo che si intende svolgere come nomade digitale o lavoratore da remoto
- Documentazione contrattuale: contratto di lavoro o offerta vincolante di impiego per lavoratori da remoto
- Copertura assicurativa sanitaria: valida in Italia per tutto il periodo di permanenza (le assicurazioni di viaggio ordinarie non sono accettate)
- Soluzione abitativa: prova di una sistemazione alloggiativa solida (le prenotazioni brevi o temporanee non vengono accettate)
Nel 2026 la legge non è cambiata in modo sostanziale, ma è cambiata l’applicazione pratica: il controllo è oggi più rigoroso e gli errori documentali causano la maggior parte dei rifiuti.
Dal punto di vista fiscale, i nomadi digitali che trasferiscono la residenza in Italia possono accedere al regime agevolato per i nuovi residenti (flat tax al 7% sui redditi esteri nei comuni sotto i 20.000 abitanti, oppure imposta sostitutiva forfettaria di 100.000 euro annui per redditi esteri di qualsiasi importo). Il Governo sta lavorando per rendere l’Italia una destinazione stabile per nomadi digitali e smart worker, soprattutto nei borghi e nei comuni montani soggetti a spopolamento, con incentivi sia fiscali che contributivi per chi trasferisce la residenza in queste aree.
Cosa cercano: le caratteristiche dell’immobile ideale per il remote worker di lusso
Il remote worker di lusso che sceglie l’Italia come base abitativa ha esigenze precise e non negoziabili, che differiscono significativamente da quelle del turista o del tradizionale acquirente di seconde case.
La prima esigenza è la connettività ultra-rapida e affidabile. Non è un dettaglio: è un requisito strutturale. Un nomade digitale che lavora con clienti internazionali ha bisogno di una connessione in fibra ottica stabile, con velocità sufficiente per videochiamate in HD simultanee e upload di file di grandi dimensioni. In molte aree rurali italiane questo era un problema fino a pochi anni fa, ma la diffusione della fibra e delle soluzioni satellitari di nuova generazione ha progressivamente eliminato questo ostacolo anche nei borghi più isolati.
La seconda è lo spazio di lavoro dedicato. L’home office non è più un tavolo in un angolo del soggiorno: è una stanza autonoma, silenziosa, con illuminazione naturale adeguata, eventualmente separata dalla zona notte per consentire chiamate senza disturbare i familiari. L’adozione del visto per i nomadi digitali sta dando una spinta notevole agli acquisti di seconde case, specialmente nelle zone più soleggiate d’Europa, con una domanda orientata a immobili con spazi ampi e aree esterne vivibili.
La terza è la qualità degli spazi esterni: giardino, terrazza, piscina, area outdoor attrezzata. Per chi lavora da casa, la distinzione tra spazio lavorativo e spazio di rigenerazione diventa fondamentale. Una masseria con giardino e piscina non è un lusso: è un’infrastruttura di benessere che consente di sostenere la produttività nel lungo periodo.
La quarta è la posizione accessibile ma non turistica. Il nomade digitale cerca autenticità e qualità della vita, non saturazione turistica. Preferisce il borgo a pochi chilometri dalla città alla destinazione balneare congestionata in agosto. Preferisce la campagna strutturata alla costa urbanizzata. Questo spiega la crescente domanda su destinazioni come la Valle d’Itria, le colline del Salento, i borghi dell’entroterra pugliese.
Le destinazioni preferite: borghi, coste e campagna strutturata
Le destinazioni più richieste per l’acquisto di immobili di lusso da parte di acquirenti internazionali si confermano Lombardia, Toscana, Liguria, Puglia e Sicilia, territori che esprimono le migliori combinazioni di qualità della vita, paesaggio e accessibilità.
Nel contesto specifico del lavoro da remoto e del nomadismo digitale, alcune destinazioni emergono con caratteristiche particolarmente adatte a questo segmento.
La Puglia è probabilmente la destinazione italiana con il miglior equilibrio tra autenticità, qualità paesaggistica, accessibilità (due aeroporti internazionali: Brindisi e Bari) e costi di acquisto ancora competitivi rispetto ad altre regioni di pari pregio. Ostuni, Locorotondo, Cisternino, Martina Franca e i borghi della Valle d’Itria offrono una qualità di vita concreta: mercati locali, artigianato, gastronomia, paesaggio agricolo integro, inverni miti. La stessa coerenza architettonica, con masserie e trulli che si prestano alla creazione di home office di qualità, la rende una destinazione strutturalmente adatta al profilo del nomade digitale di lusso.
La Sicilia, in particolare l’area di Noto, Siracusa e Ortigia, intercetta una domanda crescente di acquirenti americani e nordeuropei che cercano immobili storici da ristrutturare con budget tra i 400.000 e il milione di euro, in borghi con forte identità culturale e comunità internazionale già presente.
Il Centro Italia (Umbria, Marche, Lazio laziale) attrae invece chi cerca la prossimità con Roma mantenendo una dimensione rurale, spesso con budget d’ingresso più contenuto rispetto alla Toscana ma qualità paesaggistica comparabile.
Come Raro Realty intercetta questo segmento in Puglia
Raro Realty ha strutturato il proprio portfolio e i propri servizi in modo da rispondere direttamente alle esigenze del nomade digitale di lusso e del nuovo residente internazionale che sceglie la Puglia.
Le masserie con home office integrabile del portfolio Raro offrono la combinazione che questo segmento cerca: spazi ampi, giardino, piscina, identità architettonica autentica e potenziale di ristrutturazione secondo le esigenze specifiche dell’acquirente. Molte delle proprietà disponibili si trovano in posizioni accessibili ma non turisticamente saturate, nei comuni che beneficiano del regime fiscale agevolato al 7% sui redditi esteri.
Il servizio di property management Raro Villas risponde alla necessità del nomade di lusso di valorizzare l’immobile nei periodi di assenza: la proprietà genera reddito attraverso affitti di alto profilo nelle stagioni di non utilizzo, senza che il proprietario debba gestire operativamente nulla da remoto.
Per chi è ancora nella fase di valutazione del trasferimento in Italia, Raro Realty offre una consulenza dedicata che include la selezione della proprietà, la pianificazione fiscale pre-acquisto, la gestione della due diligence e il coordinamento con i professionisti necessari (avvocato, commercialista, notaio).
L’Italia non è mai stata così attrattiva per chi vuole lavorare nel mondo e vivere bene. La domanda non è se valga la pena. È dove, come e con chi.
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